Blog

Az ingatlan felkészítése az eladásra

Ahhoz, hogy az ingatlanod minél jobb áron el tudd adni, érdemes felkészítened az eladásra. Ez lehet nagyon egyszerű, mint például a lakás kitakarítása, rendrakás. De lehet többet is tenni, mint például tisztaság festés, apróbb javítások elvégzése. Ha pedig komolyabb felkészítést akarsz, akkor ezzel foglalkozó home stage céget is meg tudsz bízni. Ez jelentősen növelheti az ingatlanod eladási árát (a home staging-ről itt írtunk részletesen).

Ennek megfelelően egy ilyen megbízás költsége az ingatlanod eladási árának 1-3% lesz. Ha a home staging után magasabb áron tudod eladni a lakásod/házad, akkor ennek akár többszörösét is megkeresheted ezzel a befektetéssel.

Ingatlan hirdetés költségei

A hirdetéshez szükséged van az ingatlanodról készített minél profibb fotókra és jól megírt hirdetési szövegre, hiszen ettől függ, hogy milyen és mennyi érdeklődő figyelmét tudod felkelteni.

Ha fotókat meg tudod magad is csinálni, ez esetben ennek nincs költsége.

Előfordul, hogy magad nem tudsz nagyon jó képeket csinálni, akkor kérj meg egy jó fotóst, vagy egy profi ingatlanfotóst. (Az ingatlanfotózásnak is megvannak a praktikái ugyanúgy, mint például az ételfotózásnak. A képek így az érdeklődők számára kívánatosan mutatják meg a lakásod, kiemelik előnyeit, és kozmetikázzák a szépséghibáit.)

A költsége meg fog térülni, ha az elkészült képeket látva megfelelő érdeklődők hívnak fel és gyorsabban el tudod eladni.

Nagyobb értékű ingatlan esetén - vagy ha ki akarsz tűnni a többi hirdetés közül -, akkor vannak még további lehetőségeid is.

A lakásod bemutatásához használhatsz:

• videót
• 3D virtuális sétát
• drónnal készült felvételeket

Az ingatlanfotózás költsége az ingatlan elhelyezkedésétől függően általában 15.000,- Ft és  70.000,- Ft között van.

A nagyobb ingatlanok fotózása, a 3D virtuális séták és a drónfelvételek ára szolgáltatótól függően változik, vagy ajánlatkéréssel adnak számodra egyedi árat.

Hirdetés feladás

A hirdetésedet fel tudod adni ingyenesen is, vannak ingyenes online ingatlan hirdetési portálok, vagy olyan újságok, faliújságok, ahol ingyen hirdethetsz. (Erről részletesen itt olvashatsz.- link)

Ha ingatlanközvetítővel dolgozol, akkor a hirdetésért nem kell külön fizetned mert az ingatlanközvetítő jutalékában benne van hirdetés költsége is. Ugyanígy 3D séta, profi fotók,

A nagyobb ingatlan hirdetési portálok sok potenciális érdeklődőt gyűjtenek egy helyre ezért ott általában fizetni kell a hirdetésért. Gyakran hirdetési csomagok vannak és választhatsz külön extra szolgáltatásokat is - ezért cserébe jóval többen fogják látni a hirdetésedet a potenciális érdeklődők közül. (A legnépszerűbb ingatlan hirdetési oldalakról itt találsz összefoglalót.)

Vannak olyan hirdetési portálok amelyek látszólag ingatlan hirdetéssel foglalkoznak de ha eladó vagy, akkor csak úgy tudsz hirdetni ha az ingatlanközvetítői szolgáltatást is igénybe veszed.

Vannak jó ingyenes hirdetési portálok is, de valószínűleg a nagyobb mennyiségű vevőjelöltet vonzó ingatlan hirdetési oldalakon jobban megéri hirdetned. Így ennek megfelelően azzal a díjszabással számolj.

A hirdetési portálok hirdetési költsége általában  5-15.000 forint között mozog.

Ingatlanközvetítő díja

Ha úgy döntesz, hogy ingatlanossal adod el a lakásod, akkor az ingatlanod értékének egy bizonyos százalékát jutalékként ki kell fizetned az ingatlanközvetítőnek.

Ez az ingatlan eladási árának 1-6 %-a.

Egy szakértő ingatlanközvetítő díja általában 3-4 %.  Nagy értékű ingatlanok esetén - megállapodás szerint - lehet kevesebb is.

Fontos tudnod hogy vannak úgynevezett 1 %-os ingatlanközvetítők is, ezeknél azonban mindig nézd meg, hogy milyen szolgáltatást kapsz és van-e hozzáadott értéke. (Vagy csak olyan szolgáltatásokat kínál, amiket te is meg tudsz csinálni.)

Az ingatlanközvetítői díj számításakor érdemes figyelned arra is, hogy az  ingatlanközvetítővel megbízási szerződést fogsz kötni - és ha ezt egy céggel kötöd (például ingatlaniroda, vagy irodahálózat)  - akkor erre még az áfa összege is rájön!

Például: Az ingatlanodat 25 millió Ft-ért akarod eladni és ingatlanost bízol meg ezzel, aki 4%-os közvetítői jutalékért dolgozik.

Ebben az esetben a jutalék összege: 1 millió Ft.

Ha a megbízási szerződést céggel kötötted, akkor az áfa összege 270.000,- Ft, így a teljes jutalék, amit fizetni fogsz: 1.270.000,- Ft.

Tehát a költségkalkulációd készítésekor a tervezett eladási ár 3-5 % + 27% áfa-val érdemes számolnod. Legfeljebb, ha a ingatlanos egyéni vállalkozó, akkor majd örülhetsz, hogy a 27% áfá-t megspórolod.

Energetikai tanúsítvány

A hatályos törvények szerint az ingatlanodat csak energetikai tanúsítvánnyal adhatod el. Ha nincs ilyened, akkor még szerződéskötés előtt be kell szerezned. Ennek a költsége 10-30 ezer Ft között lesz, attól függően, hogy lakásod, vagy házad van és mekkora annak a mérete.

Értékbecslés díja

Ha nem igazodsz el az ingatlanpiacon és biztos szeretnél lenni az ingatlanod értékében, akkor csináltathatsz egy értékbecslést. Ennek a költsége is 10 ezer és 30 ezer Ft között mozog.

Vannak ingatlanközvetítők és ingatlanirodák, akik „ingyen“ adják az energetikai tanúsítványt, és megcsinálják az értékbecslést is.

De tudod, nincsen ingyen vacsora, hiszen a korábban megbeszélt ingatlanközvetítői díjat kifizeted, ezek költségét abból fogják fedezni.

Tulajdoni lap

Évente 2 alkalommal ingyenesen lekérhető elektronikus nem hiteles tulajdoni lap másolat (a harmadiktól ennek költsége 3.000,- Ft).

Ha valamilyen ok miatt ez nem lenne elegendő, akkor papír alapú, biztonsági elemekkel ellátott tulajdoni lap másolatot 6.250,- Ft-ért kérhetsz a Kormányablakban. Ha van Ügyfélkapu regisztrációd, akkor e-hiteles tulajdoni lap másolatot 3.600,- ért kaphatsz.

Ügyvéd költsége

A törvényi szabályozás szerint az ingatlan adásvételi szerződést ügyvédi vagy közjegyzői okiratba kell foglalni (különben nem lesz érvényes). Miután mindketten aláírtátok az adásvételi szerződést, akkor az ügyvéd ellenjegyzi és ő intézi a Földhivatalnál, hogy az új tulajdonos(oka)t bejegyezzék. 

Az ingatlan adásvétel esetén az ügyvéd költsége az ingatlan eladási árának 0,5 – 3 %-a.

Az ügyvéd költségét Magyarországon általában a vevő szokta fizetni, de mivel ez nincs jogszabályban meghatározva, így másképpen is megállapodhattok (például megoszthatjátok).

Amikor a vevő fizeti az ügyvédi költséget, akkor az ő ügyvédje fog a szerződéskötésnél közreműködni. Ha ez számodra nem jelent jobi biztonságot, akkor nincs akadálya, hogy te a saját ügyvédeddel  is egyeztesd a szerződés részleteit. Az ő ügyvédi díja természetes a vele való állapodásodtól függ.

Banki költségek

Ingatlan eladáskor a banki költségek inkább a vevő oldaláról merülnek fel.

Ettől függetlenül neked érdemes előre átgondolnod, hogy milyen bankszámlára kéred a vételárat, attól függően, hogy mit csinálsz majd az összeggel. Ezzel megspórolhatod a későbbi átutalások jutalékát.

Költözés

Érdemes a költözést is beletenni a kalkulációdba. Ha tudnak barátok, ismerősök segíteni és valamelyiknek van erre alkalmas járműve is, akkor ez nem fog sokba kerülni (persze a segítők ellátásáról ne feledkezz meg – kávé, üdítő, étel,...). Ezen kívül szükséged lesz még dobozokra, ragasztószalagra és vastag filcre, hogy minden doboz biztonságban legyen és tudd, hogy mi van bennük.

Ha nagyon sok bútort és dobozt kell szállítani, ami barátokkal nem oldható meg, vagy nem tudnak annyian segíteni, akkor rendelhetsz profi költöztetőt. Ennek ára attól függ, hogy mekkora teherautóra lesz szükség, illetve, hogy hány embernek kell jönnie pakolni. A költöztető cégek gyakran felszámolnak egy kiállási díjat (ami általában 1 órának felel meg), ezen felül az óránként 5-20.000,- Ft-tal tudsz számolni.

Lomtalanítás

Előfordulhat, hogy szükséged lesz lomtalanításra is (például, ha örökölted a lakást és birtokba adáskor üresen kell átadnod). Ebben az esetben számolj a konténer rendelésével, vagy vannak kifejezetten ingatlan kiürítésre szakosodott cégek.

Ingatlan eladás adó

Az ingatlan eladásakor személyi jövedelem adót kell fizetni, de csak akkor, ha nyereséggel adtuk el az ingatlant.

Ha most kevesebbért adtad el a lakásodat, mint amennyiért vetted, akkor nem kell személyi jövedelem adót fizetned.

Ha korábban vásároltál egy ingatlant 15 millió Ft-ért és most 25 millió Ft-ért adod el, akkor a kettő különbözete, azaz 10 millió forint lesz az adó alapja.

A személyi jövedelemadó (Szja) mértéke: 15 %.

Ez azt jelenti, hogy a 10 millió forint után 1.500.000,- Ft-ot kell fizetned.

Mentesülhetsz az adófizetés alól, ha az ingatlan vásárlása és eladása között 5 év, vagy annál több telt el.

Adóalap csökkentése

1. Adóalap csökkentése az eltelt évek alapján

Ha az ingatlan vásárlása és eladása között eltelt idő kevesebb, mint 5 év, akkor sem a teljes adót kell megfizetned, mert ahogy az évek telnek, az adóalap is csökken. Tehát minél később adod el, annál kevesebb lesz a személyi jövedelem adó.

Nézzük hogyan csökken az adóalap az évek múlásával:

A vásárlás évében és az azt követő évben  100 %

2. évtől                                                              90 %

3. évtől                                                              60 %

4. évtől                                                              30 %

5. évtől                                                                0 %

2. Adóalapot tovább csökkentheted

- Az ingatlan megszerzésével kapcsolatos kiadásokkal: például a vagyonszerzési illetékkel, amit az ingatlan vásárlásakor fizettél.

- Az ingatlan állagmegóvásának költségeivel: ha állagmegóvás miatt költöttél az ingatlanra (pl. burkolás, festés) az eladást megelőző 2 évben, akkor az eladási ár 5%-át meghaladó, számlával – vagy más hiteles bizonylattal/okirattal - igazolt költségeket levonhatod.

- Az értéknövelő beruházások költségeivel: azokkal a számlával – vagy más hiteles bizonylattal/okirattal - igazolt költségekkel, amelyeket értéknövelés beruházásként költöttél az ingatlanra (korszerűsítés, csere, stb.)

- Az ingatlan eladásához kapcsolódó költségekkel: ilyenek például az ingatlanközvetítő jutaléka (ha ingatlanközvetítővel adtad el), a tulajdoni lap költsége, az értékbecslés díja.

Ha az ingatlan eladás adóját körülbelül be szeretnéd írni a költségkalkulációdba, akkor a NAV oldalán található kalkulátorral ki tudod számolni a várhatóan fizetendő személyi jövedelem adót. A kalkulátor az említett adatok bekérése után kiadja a kalkuláció eredményét, amit akár ki is tudsz nyomtatni (az erdők védelmében csak ha muszáj ☺ ).

Egyéb költségek

Itt tudsz számolni az ingatlan eladásához szükséges, külön felmerült költségekkel. Ilyenek lehetnek például: az ingatlan tehermentesítésének költsége, ha a tulajdoni lapon szereplő, haszonélvezeti joggal rendelkező ember jogból való kivásárlása, osztatlan közös tulajdon törlése, stb.

Takarítás

Miután elköltöztél, vagy kiürítetted az ingatlant, átadás előtt ki kell takarítani. Ez meg tudod csinálni magad is a család, barátok segítségével. De ha erre nincs kapacitásod, vagy úgy gondolod, hogy ez – a lakás/ház mérete, vagy a rendelkezésre álló idő miatt - egy teljesíthetetlen küldetés lenne, akkor hívhatsz segítséget. A takarítási célt annak megfelelően érdemes meghatározni, hogy mi fog történni az ingatlannal miután átadtad. Másképp állj hozzá, ha tudod, hogy úgyis kisebb-nagyobb felújítási munkák kezdődnek és fordíts nagyobb gondot, ha hamarosan az új tulajdonos fog ott élni.

• 1 tipp

Ha tervezed a költségeket, akkor mindig nézd meg, vagy kérdezz rá, hogy az árak bruttó árak-e, tehát neked ténylegesen annyit kell fizetned a szolgáltatásért, vagy erre rájön még az áfa. Az áfa mértéke leggyakrabban 27 %, ami jelentősen megnövelheti a költségeidet és meglepetéseket okozhat ha nem számoltál vele.